數據中心房地產的趨勢
2021-12-24 15:32:40
| 摘要：說到“房地產”這個詞，你很可能會被喚起一些記憶，銀行沒收，價格大跌，滿街都是“出售”的招牌。事實上，這在很大程度上是住宅市場的情景，特別是在美國的情景，但在其他國家，房地產也有類似的情況。 |
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更多的IT需求=更多的數據中心容量
即使在目前經濟困難時期，對IT服務的需求還在穩步增加。根據正常運行時間學會（the Uptime Institute）的第一個年度針對數據中心的調查報告，接受調查的是525個總部設在北美的數據中心的業主和主要運營商，36％的受訪者希望明年增加運行的電力、冷卻、可用空間或一些組合項目，60％預期在未來的三年內，升級或改造現有的數據中心或興建一個新的數據中心。無論對于企業、消費者還是政府來說，IT將繼續成為美國經濟的核心，尤其是制造業仍然是出口海外的情況。因此，公司和個人都在不斷尋求更大的帶寬，更多的服務，更多的內容，以及擴大訪問他們的文件和網絡。
同樣，《數字房地產信托（Digital Realty Trust）》進行了一項調查（《什么是2011年美國市場的驅動？》），這項調查訪問了300個企業級公司（定義為至少有5000名員工的公司，收入至少一個億美元的企業）的高級管理人員，詢問有關其機構的數據中心情況。在這些受訪者中，85％表示他們在2011年肯定或很可能會增加他們的數據中心容量。同樣，84％的受訪者還表示，2012年有相同的數據中心擴建計劃，這表明他們預計的需求將繼續以強勁的步伐增長。此外，三分之二的受訪者預期在其數據中心的投資組合中，至少增加兩個新的設施。那么，在大公司之間，更多的數據中心容量的需求幾乎是普遍的。
即使在2010年，《數據中心動力學(Datacenter Dynamics)》中的文章《房地產：在美國,價格管理要跟上》指出，數據中心空間的需求超過供給，更多的增長需要更多的空間：“空間的需求超過供給的三倍，有新的部分（云計算和數字電視），老朋友（電信），以及從一個新的管理方面（政府和醫療機構）產生的需求，這些需求將在2010年和2011年迅速擴展。”
為了支持這種日益增長的需求，更多的計算， 存儲和網絡能力是必要的，數據中心是提供這些服務的中心。那么，當然，隨著IT服務需求的不斷增長，數據中心容量必須要滿足這一需求。當一個公司需要更多的空間，特別是在現有的設施園區以外建新的設施時，必須要增加房地產。因此，一個強大的數據中心房地產市場的基本條件之一是到位的：公司需要更大的空間和更多的基礎設施，以容納和支持IT設備，以滿足不斷增加的服務需求。
數據中心建設市場
2011年3月微軟的Christian Belady的題為“新的數據中心建設年度市場規模”的研究報告，試圖預測未來十年數據中心的建設。據Belady的報告，數據中心的建設市場，無論是在美國，還是在全球，在2010至2020年將繼續穩定增長，在2014年前后會略有下降。但是，在這個下降之后，市場（根據Belady的預測）將以一個非常快的速度繼續增長，可能美國市場高達78億美元，全球市場高達180億美元。
假設Belady的預測是接近準確的，那么，數據中心的房地產應繼續保持強勁的勢頭。然而，Belady還指出，有幾個因素會限制數據中心的建設市場，包括全球經濟增長，成本和能源供應，施工和勞動力，潛在的法規和碳排放的成本，以及可能給數據中心產業帶來革命的新技術。
也許數據中心增長最大的威脅是經濟，尤其是在美國和歐洲，這兩者都面臨著潛在的債務危機，這些債務危機可能給本國經濟帶來極大的負面影響。一般來說，這些國家的政府都奉行不可持續的揮霍無度的政策，已經把他們的國家推向經濟危險的狀況，其余的問題是，這些國家的政府是否將繼續奉行這些政策，以及已經造成的損害有多大。最后，消費者必須先承擔積累至今的一些經濟痛苦，而不是經濟刺激和其他有關政策;是否處罰一個三角債（美國永遠也不可能償還其債務）或是嚴重的通貨膨脹，這有待于觀察。此外，為一個無所顧忌的政府的“平衡書”而進行的經濟清算的時間是不確定的，可能需要幾年的時間，如果不是幾十年的話。但是很顯然，經濟衰退后的復蘇并沒有實現。然而，鑒于經濟是如此依賴于IT，數據中心行業，特別是，數據中心的房地產或建筑，可能某種程度絕緣于另一次衰退，只是因為它沒有遭受與住宅房地產市場相同的持續的崩潰。
能源供應和成本，和隨之而來的法規，如碳稅或排放限制，可能也有一定的影響。但是，這種影響可能比較有限。能源成本傳遞給了數據中心提供IT服務的客戶（即使客戶是經營設施的公司）。一般來說，隨著新技術的發展和競爭的加劇，價格會下跌一段時間。例如，新的半導體工藝技術允許更多的處理能力，而同時消耗更少的電力。提高能源價格可能僅僅是一種平衡IT服務成本的力量，那么，它們可能只是延緩增長，而不是扼殺數據中心市場。但是，所有這些，只是人們的猜測。任何條件（如福島式的災難）可能對能源的可用性產生快速和持久的影響，損害特定區域的數據中心的建設或房地產行業的發展。
那么，除重大災害或經濟危機外，數據中心的建設市場在今后的幾年，似乎會相對穩定地增長。
從風險的角度看，美國是領先的
據《全國房地產投資者（National Real Estate Investor）》的文章《美國對于追求低風險數據中心地點的公司來說，是一個有限的選擇》，這篇文章是由Cushman&Wakefield和工程顧問hurleypalmerflatt完成的，對于要建設新的數據中心的公司來說，美國是風險最低的地方。僅次于美國的是加拿大，排在第三和第四位的是中國的香港地區和德國。中國和日本分別排在第18和第19位，緊隨其后第20位是印度。 [1] [2]
